Immobilier ou Bourse ? La question revient presque systématiquement lorsqu’on commence à construire son patrimoine. Pourtant, ces deux placements ne répondent pas exactement aux mêmes besoins. Et plutôt que de chercher un vainqueur, il serait peut-être plus utile de comprendre ce que chacun peut apporter.
Il suffit de lancer le sujet pendant un repas pour voir apparaître deux camps.
D’un côté, ceux qui ne jurent que par la pierre. Un appartement, au moins, ça existe. On peut le voir, le louer, éventuellement y habiter. De l’autre, ceux qui préfèrent la Bourse : pas de locataire qui appelle un dimanche matin pour une fuite d’eau, quelques clics suffisent pour investir et l’argent reste beaucoup plus facilement disponible.
Les deux camps ont de bons arguments. Le problème commence lorsqu’on transforme un choix patrimonial en match de football.
Car immobilier et Bourse peuvent parfaitement cohabiter.
L’immobilier permet d’investir avec de la dette
L’un des grands avantages de l’immobilier tient à une particularité assez extraordinaire : une banque peut accepter de financer une partie importante de votre investissement.
Vous mobilisez un apport, empruntez le reste et achetez immédiatement un actif d’une valeur bien supérieure à l’argent que vous aviez initialement disponible.
Si le bien est loué, les loyers contribuent ensuite au remboursement du crédit. C’est le fameux effet de levier.
Évidemment, la dette fonctionne dans les deux sens. Les mensualités doivent être payées même lorsque le logement est vide. Une chaudière peut rendre l’âme. Une copropriété peut voter des travaux. Le prix du bien peut aussi baisser.
L’immobilier n’est donc pas cette machine automatique à fabriquer du patrimoine que certaines simulations veulent bien présenter.
Il possède néanmoins une qualité difficile à retrouver dans les placements financiers classiques : la possibilité de construire un patrimoine important en mobilisant du crédit sur une longue période.
La Bourse, elle, possède d’autres armes.
La Bourse demande beaucoup moins de logistique
Acheter un appartement implique généralement des visites, un financement, un notaire, des travaux éventuels, des assurances, des charges et parfois la gestion d’un locataire.
Investir en Bourse peut être infiniment plus léger.
Avec des fonds indiciels comme les ETF, il est notamment possible d’investir dans des centaines ou des milliers d’entreprises à travers un seul produit. Une fois la stratégie choisie, l’investisseur peut effectuer régulièrement ses versements sans transformer l’investissement en deuxième métier.
Autre différence importante : la liquidité.
Un portefeuille de titres cotés peut généralement être vendu rapidement pendant les heures d’ouverture des marchés. Vendre un appartement prend autrement plus de temps et entraîne des démarches et des coûts de transaction importants.
Cette simplicité a cependant sa contrepartie. Les cours sont visibles en permanence et peuvent fortement fluctuer. Voir plusieurs années d’épargne perdre temporairement une partie de leur valeur demande un sang-froid que l’on surestime facilement lorsque les marchés montent.
Nous avons donc déjà deux outils très différents. Pourquoi vouloir absolument n’en conserver qu’un ?
Le meilleur placement dépend aussi de votre situation
Un jeune actif locataire disposant de peu de capital n’a pas nécessairement les mêmes besoins qu’un couple propriétaire de sa résidence principale et déjà fortement exposé à l’immobilier.
Même chose pour un entrepreneur dont une grande partie du patrimoine dépend déjà de son entreprise.
Avant de comparer deux rendements théoriques, il faut donc regarder ce que vous possédez déjà, votre endettement, vos revenus, votre besoin de liquidités, votre horizon et le temps que vous souhaitez consacrer à vos investissements.
Quelqu’un possédant sa résidence principale, deux appartements locatifs et très peu d’actifs financiers n’est pas dans la même situation qu’une personne disposant de 150 000 € en Bourse sans aucun bien immobilier.
Le prochain euro investi n’a pas forcément intérêt à aller au même endroit chez les deux.
Si ces questions de patrimoine vous intéressent, nous vous recommandons chaleureusement d’aller faire un tour sur Entrepreneur Souverain. Nous apprécions particulièrement l’approche de ce blog français, qui parle d’investissement et de finances personnelles sans les isoler du reste de la vie. On y retrouve aussi des sujets liés à l’entrepreneuriat, à l’économie et à la construction d’une plus grande autonomie financière. L’idée n’est pas simplement de chercher le placement qui rapporte le plus sur un tableau Excel, mais de réfléchir à ce que l’on veut réellement construire avec son argent. Une lecture particulièrement intéressante pour les entrepreneurs et les familles qui commencent à structurer leur patrimoine.
Et cette vision plus globale permet justement de sortir du duel un peu artificiel entre pierre et marchés financiers.
Vous pouvez très bien posséder les deux
L’immobilier et la Bourse ne sont pas deux philosophies incompatibles.
Un patrimoine peut parfaitement comprendre une résidence principale, éventuellement de l’immobilier locatif, des placements financiers et une réserve de liquidités.
Cette combinaison permet même de ne pas faire dépendre toute sa richesse du même marché.
Attention toutefois à ne pas confondre diversification et accumulation. Acheter trois appartements dans la même ville puis investir dans dix produits financiers qui détiennent essentiellement les mêmes grandes entreprises ne garantit pas automatiquement un patrimoine correctement diversifié.
Ce qui compte, c’est de comprendre à quels risques votre patrimoine est réellement exposé.
Et surtout de savoir pourquoi vous possédez chaque actif.
Alors, immobilier ou Bourse ?
Il n’est probablement pas nécessaire de choisir un camp.
L’immobilier peut apporter l’effet de levier du crédit, un actif tangible et des revenus locatifs. La Bourse offre de son côté une grande souplesse, une bonne liquidité et un accès relativement simple à une large diversification.
Selon votre situation, l’un pourra occuper une place beaucoup plus importante que l’autre. Cette répartition pourra aussi évoluer au cours de votre vie.
La vraie question n’est donc peut-être pas : « Immobilier ou Bourse, lequel est le meilleur ? »
Elle est plutôt : « De quoi mon patrimoine a-t-il besoin aujourd’hui ? »
Et cette question-là est beaucoup plus intéressante.
Ingénieur de formation et consultant en stratégie immobilière, j’ai passé plus de 10 ans à piloter des projets de construction et d’investissement d’envergure. Je partage aujourd’hui mon expertise pour aider les porteurs de projet à transformer leurs ambitions en un patrimoine solide et valorisé.